八月末，一场“重点房地产企业座谈会”在京召开，住建部和央妈传达了一份“345”的密约，划定了三道红线，四类风险级别以及5%的债务增速档位。

未来，房企将根据三个债务指标划分成“红橙黄绿”四档，并按照档级核定了有息负债的增速规模，最多可以每年增加15%，以5%递减至零。

虽然这份密约没有被公开留底，但是从监管动作背后的思路来看，中国房地产的野蛮发展时代要终结了，大家要认清楚自己的位置，各自归位。

过去十年，以恒大碧桂园为代表的房地产企业高歌猛进的背后，在于他们的“逆周期”调节，在监管控制房价的时候拼命拿地囤地，等到房价上涨的时候疯狂出货。

这套“监管套利”逻辑的行之有效，使得这些逆周期的房企实现了高速的增长，但问题也随之而来，金融机构巨额的负债不仅绑架了银行，更在地方政府的配合下推动全国房价迅猛增长，导致中央政府的调控失灵。

因此这一轮的调控，中央直接瞅准了“七寸”，面对逆周期操作直接以烫平周期来应对，锁死了金融机构的有息债务的规模增速，使得所有的房企都无法借助金融资本实现规模的爆发式增长。

而这对于中小开发商将会非常的悲剧。

大开发商可以通过多项目的资金调配来平衡，保持融资规模和现金来拿地，而中小开发商想要拿地的时候，必须一次性手握足够的现金和“信贷预算”，拿地抢地的难度大幅提升。

而且，在这一套机制之下，小开发商的容错率大幅下滑，只要一次拿错地导致了亏损，就可无法像过去那样，通过高息融资来挺过难关，只能想办法卖身以求活命。

而大开发商试图通过资产并购重组的方式扩张的模式也将宣告终结，蛇吞象般先后吃了乐视万达环球世纪等土地储备的融创，也将成为后起之辈逆袭的最后绝响。

更进一步来看，以恒大碧桂园为代表的李云龙式的民营大开发商，让各地区公司跑马圈地，独立融资扩张的模式也将面临终结。