自十月份中央确定扩大房地产税试点以来，关于房地产税的讨论如火如荼。不断有声音在推测试点的时间和范围，舆论场也在畅想政策细节和税率，可见大家对房地产税确实十分关注。

人们对房地产税这么欢迎，就是希望房地产税能正面地调控房地产市场，缓解普通人的住房压力。

然而在现实生活中，房地产税可不想想象中那么美好。经济学强调的是税收归宿，我们需要弄清楚是谁在负担房地产税。

首先说说租房。

虽然说，房租总是市场能得出的价格博弈出来的，是由平均工资决定的，但对于热门城市的热门地段来说，租房市场是典型的卖方市场，总是需求大于供给——你不租，多的是人租。

可想而知，这部分房地产税总能很轻易地转嫁给租客身上去，美、日、韩等地的研究也证实了这一点。

因此，除非租住的是冷门城市、冷门地段，否则房地产税只会加重人们租房的负担。

目前，影响房屋售价的最大影响因子仍是土地供给。

房地产税确实能促使少数多房人士出售房产（热门地段房产除外，因为可以转嫁给租客），但如果土地供给不放开，供求关系卡在那，房地产税能降低的房价仍然有限。

另一方面，请注意今年的房地产税试点通知里的这句话：引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

意思很明白，中央并不打算大幅扩大土地供给，还是以利用现有土地为主，保房市、保房价，以防范系统性金融风险。

甚至对于一套房的刚需家庭来说，若无政策豁免，往往还要在房贷的基础上增加一笔税务支出，给家庭增加额外负担。

总之，房地产税除了对冷门城市、冷门地段有所杀伤外，我们不能对它解决住房困境能力报以太大期待。

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对于人口流入压力很大的大城市来说，有人说，比起房地产税，更有效的缓解住房压力的途径可能还是保障房体系建设。

在新加坡，有85%的本地人口居住在公有住房之中。而新加坡最早学习的是香港的公屋系统，目前香港还有45%的人口居住在政府提供的公屋中。

可见，对于大城市来说，建设保障房体系确实是一个比较流行、成功的住房政策。试想一下，如果没有公屋系统，本来住房就短缺的香港，房子问题到底会有多严重。

但是，兴建保障房如果真的这么容易的话，香港的住房问题就不会这么严重了，像新加坡这么成功的案例也不会是凤毛麟角了。